קניית אדמה ובנייה ביוון
אם קראתם את שאר המאמרים כבר הבנתם היכן כדאי להשקיע והיכן פחות הבנתם גם גיאוגרפית איפה כדאי לבדוק ואילו אזורים הם לפני עלייה
במאמר זה אני אעשה לכם קצת סדר בכל מה שקשור לבנייה , אישורים, עלויות וזמנים.
חשוב לפני כן להבין כמה עובדות:
חשוב לזכור שלא נבנו בתי קיץ לפחות ב 20 שנה האחרונות וכל מה שכרגע מוצע למכירה ישן מאד ומתוכנן כל כך גרוע שאפילו שיפוץ מסיבי לא יעזור , ומי שמחפש בית תענוגות צמוד לים לא יהיה מוכן לוותר על עיצוב מודרני.
הבתים הישנים לפי התפיסה של אז ברובם עם חלונות קטנים ללא נוף כי עניין האיטום היה בזמנו יקר מאוד והבתים חמים מאד בקיץ וקרים מאד בחורף מה שמעלה מאד את התחזוקה שלהם. הדגש אז היה הקרבה לים ולא הנוף לים או למרחב . בדרך כלל זו בנייה מאד זולה חפוזה עם טלאים טלאים של בנייה גינה מוזנחת והחשוב ביותר חריגות בנייה . ניתן היום לשלם קנס על כל חריגה (ביוון לא הרסו אף פעם בית עם חריגות)
מה הם היתרונות של בנייה קרוב לים
מחיר לפני עליה
ישנם היום המון שטחים בקרבה יחסית טובה לים במחירים מעולים במרחק קרוב לאתונה שעלות השטח פלוס הבניה משתלמת יותר מקניית בית ישן שנבנה בשנות ה 70-80,
ושם נמצא גם הרווח שלכם אם תחליטו לממש.
עיצוב וגודל תחזוקה
בית שאתם בונים יהיה בית מודרני עמיד וירוק עם עלות תחזוקה נמוכה מאד
ארנונה באיזורי הקיץ של אתונה היא כמעט אפס (בהתאם גם השירותים).
ברוב האיזורים האלה ישנה חקלאות וכח עבודה מקומי זול שיכול לשמור לטפח לעזור לכם יום יום בנכס.
ברוב האדמות ניתן לקדוח ולמצוא מים ראויים אפילו לשתייה ובטח שאפשר מותר ליצר גם חשמל סולארי ( אין שום בעיה להתחבר לחברת החשמל או המים) עניין הביוב הוא קצת בעייתי אבל גם לזה יש פתרונות
שכירות
להשכיר נכס על הים זאת אופציה בטח לכסות את הוצאות התפעול אבל גם למטרת רווח זה תלוי באיזור , בקרבה לים , עם השכרה שנתית או שבועית , עם בריכה או פינוקים אבל בהחלט זה אפשרי וזה בנוסף לרווח שיש לכם בחיסכון של חופשה מפנקת בבית שלכם
עלות בנייה
בית קיץ בדרך כלל בגובה נמוך ללא צורך בחפירת יסוד .עלות בנייה של וילה 100מר כולל פיתוח השטח תעלה בין 2000 ל 2500 יורו פר מטר . זה מחיר שכולל ארונות מטבח,שינה , דלתות ,קרמיקה , אמבטיה,שירותים , משקופים ,איטום , חימום ומיזוג , רצפת עץ , אח , פרגולה , גינה , בקיצור למעט ריהוט זה כולל הכל
ישנה גם אפשרות שהיא מאד פופולארית והיא בנייה טרומית בעיצוב שלא תרגישו שזה בית מוכן וזה שווה בדיקה , העלות לא נמוכה מבנייה רגילה אבל האיכות כאן מובטחת מראש וגם זמן הסיום.
עלות השטח
שטחיים לבנייה מחולקים ל 3 קטגוריות
- שטח במתאר העיר
- שטח מחוץ למתאר העיר
- שטח שחלקו יער או אסור בבניה
שטח במתאר העיר
שטח שהמוכר שלו טוען שהוא כלול במתאר העיר(מומלץ תמיד לבדוק) רשאי לבנות לפי אחוזים
דוגמא באזור מסוים על דונם ניתן לבנות עד 400 מ”ר ובאזור אחר על דונם מותר לבנות עד 1000 מ”ר
כל איזור כל שכונה יש מקדם בנייה שונה
כמובן שישנם עוד חוקים והגבלים או אפילו עוד אחוזי בנייה (מהנדס יכול לדעת על פי מפה טופוגרפית מה מותר)
חשוב מאד לבקש מפה טופוגרפית עד שנתיים אחורה כי כל הזמן יש שינויים מה מותר ומה אסור
שטח שלא במתאר העיר
ברוב האזורים כדי לבנות בשטח כזה הדרישה הבסיסית היא מינימום גודל 4 דונם . על 3950 מ”ר לא תקבלו אישור
גם כאן רק מהנדס יכול לדעת כמה מותר לבנות במקסימום
בדרך כלל מותר לבנות רק 200 מ”ר פלוס תוספות שיכולות להגיע לעוד 300מ”ר (500-600 בסך הכל) ישנם המון חוקים שרק ארכיטקט טוב יכול למקסם לכם את הבנייה
ניתן לבנות במסגרת הגבלת המטראז כמה יחידות ולמכור אותם בנפרד אבל הם צריכות להיות מחוברות,
לדוגמא על שטח של 4 דונם ארכיטקט שעובד איתנו הוציא לנו אישורי בנייה ל 6 יחידות דיור של 70 מ”ר כל אחת (2 חדרי שינה ) עם בריכה מרפסת ענקית פרגולה וגינה של 400 מטר כל אחד שאפשר למכור בנפרד.
ישנם שטחים שבעלייהם נותנים אותם בהסכם קומבינציה בו אתם עבור השטח נותנים לו אחוזי בנייה והשאר שלכם או שגם אתם כבעלי שטח יכולים לעשות אותו דבר.
עוד נקודה חשובה באיזור שלא במתאר העיר. עם השטח הוא 8 דונם זה לא נותן בנייה כפולה להיפך גם בשטח של אפילו 20 דונם עדין מותר לבנות רק 200מ”ר
בשטחים אילו חייבים לבדוק את עניין רשות היערות (עם השטח מסומן כיער אי אפשר לבנות, או עם מדובר בשטח של 5 דונם שמתוכו 800 מטר יער אז כן מותר לבנות )
ולכן רק סוכן נדלן אמין בעל ידע רב לא יבזבז לכם את הזמן על אדמות שבסוף לא ניתן לבנות וכמובן את הכל צריך לבדוק היטב ולעומק.
קניית השטח אישורי בנייה עלות פרוצדורה
אם בדקתם את השטח הייטב ומותר לבנות עליו התהליך הוא כזה:
יש לפנות לעורך דין שיבדוק אצל מהנדס העיר שאליו שייכת הקרקע את הרישומים עשרות שנים אחורה (זה עדין לא ממוחשב) למי היה שייך השטח , איך הוא עבר בירושה , למי הוא היה שייך קודם וכמובן אם יש עליו חובות ועיקולים,
דיווח יסודי ולבסוף הוא יתן לכם חוות דעת כתובה עם אחריות אם העיסקה כדאית ומומלץ להתקדם בקניית השטח או איזה סיכון קטן או גדול יש ואם שווה או כדאי לכם לקחת סיכון כזה (עלות בדיקה כזאת בין 1000-2000 לא כולל הוצאות ההגעה במקרה של אי)
לכל זה נוסיף עוד בדיקות במידה ועל השטח יש כבר מבנה קיים ומה המשמעות של זה
במקביל משרד טוב של ארכיטקט שיש לו צוות של מהנדס וטופוגרף יתן שירות מלא
שם הוא יבדוק מה מותר , כמה מותר , איך הוא ממקסם , איך הוא עונה לדרישות שלכם , והוא בשלב זה של לפני הקנייה הוא נותן לכן הצבה של נכס פוטנציאלי על השטח עם חוות דעת של כמה מותר לבנות עם בכלל מותר לבנות (שלב זה עולה בין 1000-2000 יורו)
בדרך כלל הוא יבקש מפה טופוגרפית מעודכנת שהמוכר חייב לספק )
אם אותו משרד בהמשך גם יוציא לכם את אישורי הבנייה אז התשלום הראשוני יופחת מהעלות הכוללת שנעה בין 30.000 ל 50.000
סכום זה הוא עבור תוכניות מלאות ומפורטות של כל שלבי הבנייה , עלות כל המהנדסים , אגרות ממשלה , ופיקוח של שלב היסודות אם יש כאלו
ברגע שאישרתם את התוכניות והשטח עבר לבעלותכם אפשר להגיש את התוכניות לאישור וזה לוקח עד 3 חודשים
מיד לאחר מכן אפשר להתחיל בבניה
עוד נקודה חשובה היא רישום בטאבו
אחרי כל הבדיקות של עורך הדין ומהנדס אפשר להתקדם לקנייה
תהליך זה מנוהל על ידי נוטריון
הוא משמש כגורם המייצג את המדינה
הוא יבקש דרך העורך דין את כל האישורים מהצד שלכם כמו תרגום דרכון ועוד ומצד המוכר אינספור אישורים שלפעמים למוכר לוקח חודשים לספק אותם (לכן עד חתימת הסכם סופי טוב לחתום על הסכם ערבון)
יש לשלם שבוע לפני מס קנייה 3% עבור השטח
עניין הפרוצדורה לא מסובך אבל יש בו פרטים נוספים שאותם נפרט לכם אם תרצו דרכינו לקנות נכס כלשהו.
יש לנו כחברה עורך דין מעולה שאפשר לסמוך עליו עם המון לקוחות מהארץ מרוצים , כמו כן משרד ארכיטקט/מהנדס שיתן לכם שירות מלא עם המון נסיון בוילות יוקרה באתונה ומיקונוס,
לאחר 30 שנה שאני גר באתונה ועוסק פעיל בנדלן ,יוזם בונה ומוכר פרויקטים בעל ידע ונסיון במגוון תחומים, קשרים , אישורי בנייה , בדיקת כדאיות, יעוץ , בנינים ישנים, מלונות בכל הגדלים ,מכרזים , בנקים , מימון , מענקים והטבות , מיסוי , המלצות לאנשי מקצוע, חברות בנייה , ובעיקר מקצועיות סודיות ואמינות. שפת אם יוונית עברית , אנגלית וצרפתית ועל כך יוכלו להעיד מאות לקוחות מהארץ והעולם
בחברת 7סטאר נשמח לשלוח לכם נכסים עם תמונות ווידאו מרחפן שתוכלו לראות טוב ולהבין את האזורים השונים כמו גם סיורים שבהם תוכלו להתרשם מנכסים וכפרים שלא הכרתם
Gilli Koren
+306936060932
+306936060932
gillikor@gmail.com
לאחר 30 שנה שאני גר באתונה ועוסק פעיל בנדלן ,יוזם בונה ומוכר פרויקטים בעל ידע ונסיון במגוון תחומים, קשרים , אישורי בנייה , בדיקת כדאיות, יעוץ , בנינים ישנים, מלונות בכל הגדלים ,מכרזים , בנקים , מימון , מענקים והטבות , מיסוי , המלצות לאנשי מקצוע, חברות בנייה , ובעיקר מקצועיות סודיות ואמינות. שפת אם יוונית עברית , אנגלית וצרפתית ועל כך יוכלו להעיד מאות לקוחות מהארץ והעולם
